住宅ローンの基本とは？（金利計算、審査の流れ、住宅ローン減税）

『住宅ローン』って、どんな仕組みでどこで借りるのが良いのかな？？　

１．今さらだけど『住宅ローン』ってどんなもの？

２．『住宅ローン』の種類

３．支払金額に大きな違いを生む「金利！」を理解しよう

４．『住宅ローン』審査の流れ

５．住宅ローン減税を使ってお得にローンを借りよう！

といったポイントで住宅について改めて考えてみよう！　

今さらだけど『住宅ローン』ってどんなもの？

住宅は非常に大きな買い物であり、通常は数千万円以上の金額となるので、『現金一括購入』で買える人は非常に少ないかと思います。

そのため、多くの人は金融機関などから借り入れをして、１０年～３５年といった長期間で分割支払いするという『住宅ローン』を活用して家を購入するかたちになります。

ただ、『住宅ローン』は金融機関等からの「借入金」なのでそこには利子が付くため、数十年以上のローンになれば「借入金（＝住宅購入金額）」に加えて「利子」を支払わなければなりません。

数千万円の住宅ローンを２０年～３５年といった期間で返済するとなると、家の購入金額にプラスアルファで「数百万円以上の金利」になるでしょう。

「数百万円の利子」を支払ってでも、『住宅ローン』を活用して家を買うことのメリットは、おおよそ以下のような点になります。

✅時間を買う！

「家を一括購入できるまで頑張って貯金する！」というのもアリかもしれませんが、お金が貯まった時に「あなたが６０才、７０才という高齢世代」であったら、そこで家を買って残りの人生でどれだけの期間をその家に住めるでしょうか？

『住宅ローン』では利子の金額が割増しになるものの、「人生の早い時期（２０代～３０代）に自分の家を持つ！」ことを実現できるのは大きなメリットと考えることもできます。

✅どうせ家賃を払うなら住宅ローンで購入

『賃貸住宅』で毎月家賃を支払っても、その住宅は大家さんの持ち物なので、何年住んでいても自分のモノになることはありません。

同じような金額を毎月支払うのであれば、『住宅ローン』を契約して、支払い後に自分の家が資産として残る『持ち家』を選ぶという方も多いかと思います

✅住宅ローンは生命保険にもなる！

『住宅ローン』では、基本的に「団体信用生命保険（略称：団信）」という保険に加入することになっており、これがある種の生命保険の役割を果たすとも言えます。

「団信」は、ローン契約者の世帯主が死亡してしまった場合に、保険によって「その後のローン支払いが不要になる」というリスク軽減の機能があります。

『住宅ローン』の種類

『住宅ローン』の借入先としては、大きく分けて以下の３パターンがあります。

それぞれの特徴について、簡単にポイントをご説明させていただきます。

①民間ローン（銀行など）

銀行、生命保険会社、ノンバンクといった民間の金融機関が貸し出してくれる『民間ローン』が、現在の『住宅ローン』の主流になっております。

最近では、「ネット銀行（住信SBIネット銀行、ジャパンネット銀行など）」や、スーパー・デパートの「イオン銀行」などといった低金利を売りにした新しい住宅ローンも出てきており、選択肢が広がっております。

②フラット３５

『フラット３５』とは、独立行政法人の「住宅金融支援機構」と「民間金融機関」が提携して提供する「長期固定金利の住宅ローン」という商品になります。

以前は国土交通省と財務省管轄の「住宅金融公庫」が個人向けの住宅ローン融資事業を行っていたものが、２００７年に廃止されて、現在では「住宅金融支援機構」が事業を継承しました。

２００７年以降は、「住宅金融支援機構」は直接個人向けに融資はせずに、「長期固定金利のローン＝フラット３５（※）」を民間金融機関とのタッグで提供するという機能になっております。

※民間金融機関が「長期間固定金利での金利変動リスクを負いたくない」という点について、「住宅金融支援機構」がそのリスクを担うという商品

③財形住宅融資

アナタが会社員や公務員であり、その勤務先に『財形住宅融資』の制度がある場合には、これを活用して住宅購入をすることも可能です。

『財形住宅融資』では、民間ローンで発生する融資事務手数料（通常、数十万円くらい）や保証料の費用が掛からないというメリットがあります。

ただし、『財形住宅融資』を受けるためには、以下のような条件がありますので、自分の住宅購入計画に合わせて、きちんと事前準備と下調べのうえで利用しましょう。

支払金額に大きな違いを生む「金利！」を理解しよう

『住宅ローン』という商品は、借金の金額も大きく、返済期間も長いということがあり、「０．１％の金利差でも、合計の支払い金額に大きな差を生む」ので注意が必要です。

ちょっと極端な計算例ですが、「３，０００万円を３５年ローンで借りた」ときに、「金利：０．５％」と「金利：１．０％」では約２８６万円もの金額差となります。

また、ローン金利には、『変動金利（半年ごとに金利を見直し）』と『固定金利（対象期間の金利は一律で変更なし）』の２パターンがあります。

※組み合わせで、「契約当初１０年は固定金利でその後は変動金利」という金利商品もあります

それぞれのメリット・デメリットがあるため、住宅購入の時だけでなく、将来も考えて金利パターンを選択するようにしましょう。

『住宅ローン』審査の流れ

『住宅ローン』は誰にでも無条件で貸してくれるというわけではなく、金融機関なども商売なので貸し倒れがないように「審査」があります。

そのときどきで審査期間は若干変動しますが、大まかな流れと住宅ローン契約・借入までの流れは以下のようになります。

全体と流れと、それぞれのポイントで気を付けるべきチェックポイントを確認してみましょう。

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1事前審査の申し込み

買いたい住宅が見つかって、『住宅ローン』を申し込みする際には、まず「事前審査の申し込み」が必要となります。

「事前審査」には、以下のような書類が必要になりますが、収入形態（サラリーマンOR自営業）などといったことでも変わってきますので、申し込みする金融機関にきちんと確認しましょう。

また、最近ではインターネットから申し込みができる金融機関が多いので、特に事前審査ではスマホなどを活用してサクッとネットで申し込むのが効率的ですね。

対面できちんと話を聞きたいという人は、金融機関の店舗を利用するのが良いかと思います。

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2事前審査

「事前申し込み」を申請すると、いよいよ金融機関による「事前審査」のステップに入ります。

だいたいの目安として、申し込みから「３～４日程度（たいていは、休日はカウントしない）」で審査結果が出ます。

ココでのポイントとして、手続きの面倒はあるのですが、複数の金融機関に申し込んでおき、合格したそれぞれのローン条件を比較できると良いです。

また、「事前審査」に落ちてしまうこともあるのですが、その主な理由としては、以下のような内容になっております。

以下のポイントを事前に確認したうえで、「自分が借りられる金額」をある程度は想定してから申し込みをしましょう。

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3正式申し込み

「事前審査」がめでたく合格となり、『住宅ローン』を正式に契約するための「本審査」に入ります。

ここでの注意点として、「本審査」への「正式申し込み」へ進むのは、住宅購入の申し込み（＝手付金の支払い＆家を買うことのサイン！）の後になるというところです。

（基本的に、本審査では「売買契約書」や「建築確認書」などの提出を求めまれます）

「老後まで考えて本当に払える金額なのか」といったようなことを改めて良く考えて、「勢いで買って後悔した、、」ということがないようにしましょう。

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4本審査

「本申し込み」を申請してから、たいていの場合は約１週間程度で「本審査」の結果が出ます。

ただし、「事前審査」で合格でも、「本審査」で落ちてしまうということもあり得ます。

特に注意しなければならないのが、「事前審査」での報告内容に虚偽（＝ウソ）があった場合、審査に落ちてしまう可能性がより高くなるのです。

「本審査」では、「銀行」に加えて「保険会社」も入って、より詳しく事実確認をして、本当にローンを貸出ししても良いかの調査を行います。

故意でなかったとしても、「年収金額が実際には少し低い」、「実は持病や病歴があった」、「他の借入金があった」といったことがないようにしましょう。

こういうときのためにも、「本審査」に落ちるリスクも考えて、「事前申し込み」の段階で複数の金融機関に申請しておくのが良いですね。

「事前審査」で複数の『住宅ローン』で合格をもらえた場合、最も条件の良いローン契約を選ぶこともできるので、面倒がらずにリスク対策のためにも申し込みしましょう。

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5住宅ローン契約

「本審査」が無事に通過すると、正式な住宅ローン契約の締結となります。

住宅ローンを使って家を購入する場合、住宅の売買契約で「ローン特約（＝ローン審査に落ちたら契約を白紙にする）」を結ぶことが多いかと思います。

しかし、「本審査」に通過してしまった後は、審査に通っているので「ローン特約」は無効となりますので、この点は理解しておきましょう。

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6借入・引き渡し

『住宅ローン』に正式に契約をして、「住宅費用の借入」⇒「売買契約の残金（住宅購入費用－手付金）の支払い」で支払い手続きが完了します。

この後に、「住居の引き渡し」と「不動産登記」を行い、ようやく自分の住宅として手に入るという一連の流れになります。

☆リンク：【持ち家計画】ハウスメーカー・工務店を比較

住宅ローン減税を使ってお得にローンを借りよう！

『住宅ローン減税』とは、一戸建てやマンションなどの住宅を「住宅ローン」を使って購入した場合、毎年の支払う税金（所得税、住民税）が下がるというとてもお得な制度です。

また、『住宅ローン減税』というのは通称であり、正式には『住宅借入金等特別控除』と呼ばれる制度になります。

『住宅ローン減税』を使うと、実際にどれくらい税金が減るのかというと、以下の表にあるのが減税の最大上限額となります。

これをみると、「最大で６５０万円も税金が返ってくる！」ということなので、最大限に活用して費用負担を軽減したいですね。

ただし、「住宅ローンの残高がいくらか？」、「支払っている税金がいくらか？」によって、実際にあなたの手元に戻る金額が変わるのでご注意ください。

『住宅ローン減税』に関するもう少し詳しい内容や計算方法などについては、以下の記事にまとめておりますのでよろしければ合わせてご確認ください。

お金持ちになりたい！（お金を増やす、お金を節約の具体的方法）

人生お金が全てではもちろんありませんが、「お金」があれば実現できることや、人生を豊かにするチャンスが増えることにはつながります。

より豊かな生活を目標にして、『節約：お金を減らさない』、『収入UP：お金を増やす』ための取り組みを以下のページにまとめてみました。

アナタにとって何かのヒントになるかもしれませんので、宜しければ合わせて参考にしてみてください。